【佛山陶瓷网】房地产行业:房产税渐行渐近,行业步入新周期

    房地产行业:房产税渐行渐近,行业步入新周期

陶瓷相关娱乐房产房产调控,本文关键词:房地产行业中国房地产201房产税新周期步入房地产行业:房产税渐行渐近,行业步入新周期7月底政治局会议关于‘坚决遏制房价上涨、解决房地产问题’的表述,让市场期待个人房产税有望今年破局。

虽然今年人大的政府工作报告中并未列入完成房产税立法这一项,但我们预计房产税草案有望年内提交初审,细节的披露将有助于引导和稳定大众对于房价的中长期预期,而在房地产持续调控的累积效应下,我们认为这一轮始于2015年的上行周期接近尾声。

中国1986年以来就对企业持有房产征收房产税,但对个人持有的住宅正式开始房产税征收试点始于2011年,彼时高层选择了上海和重庆作为两大试点城市,对二套房以及存量别墅开始征税,但税率偏低、给予豁免面积较高、且在原始购买价格上征税。

我们认为作为政府手里所剩不多的调控牌,房产税的推进会比较谨慎,难点在于税率的把控(美国各州的税率在0.28-2.35%不等)。

中国2017年底人口总数达13.9亿人,其中城镇人口8.13亿人(城镇化率58.5%),而城镇居民人均居住面积约36平米。

若以40平米豁免面积为基数,意味着全国范围来看,真正的城镇户籍人口住房拥有者人均仍有25平米住房需要缴纳房产税,对应房产市值大概在90万亿,以年均1%的税率计算,年缴房产税总额约9000亿,相当于2016和2017全国卖地收入的24%和17%。

全国平均数据来看,以三口之家为例,人均有25平米纳税面积,按照目前全国住宅均价7700元和1%的税率计算,一年需为超过免征面积的部分缴纳约5775元房产税,相当于家庭全年可支配收入的8%,若人均豁免面积60平米则仅占收入1.6%,而美国各州房产税税负占到家庭年收入的比例在1.2-10.3%不等,均值为3.4%。

如果假设上海也从目前的试点版本转而适用我们预测的草案方案,参照目前的房屋市价,三口之家一年需为超过免征面积部分缴纳房产税2.4万,相当于家庭年收入的20%(若人均豁免面积60平米则占收入比例下降到8%),负担明显过重。

因此,虽然长期而言,中国仍有税制改革、放松计划生育、放开户籍限制等带动房地产市场需求的因素,中短期而言,我们认为本轮始于16年末的房地产调控累积效应面临集中释放,因购买力和预期都在转弱。

中国2016和2017年新房销售面积连续刷新高至13.8亿平米(+22%yoy)和14.5亿平米(+5.3%yoy),今年上半年完成销售6.7亿平米(+3.2%yoy),我们预计下半年销售面积可能转负。

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